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Achat Immobilier : Neuf ou Ancien ? Comment choisir ?

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Rédigé par : Eric Molina
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immobilier ancien vs neuf comment choisir
Temps de lecture : 10 minutes
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Lorsque l’on souhaite acheter un logement, il faut se poser la question : vaut-il mieux opter pour le neuf ou pour l’ancien ? Il n’y a pas de réponse universelle à cette question, car chaque option présente des avantages et des inconvénients, selon les critères que l’on privilégie. Pour vous aider à faire le bon choix, voici les cinq questions les plus fréquentes sur la comparaison entre l’achat d’un logement neuf ou ancien, et les éléments de réponse que nous vous apportons.

Le choix entre le neuf et l’ancien dépend en grande partie de vos goûts personnels, de votre budget, et de votre projet immobilier. Voici les principaux points forts et points faibles de chaque option :

Le neuf :

  • Les avantages :
    • Un logement neuf est personnalisable, vous pouvez choisir les finitions, les équipements, et l’agencement selon vos envies et sans surcoût.
    • Un logement neuf respecte les normes environnementales et énergétiques en vigueur, ce qui vous garantit un confort optimal et des économies sur vos factures qui représentent des factures 4 fois moins importantes pour se chauffer..
    • Un logement neuf bénéficie de garanties légales qui vous protègent en cas de malfaçon ou de vice caché pendant plusieurs années (Dommage ouvrages, décennales, biennales) .
    • Un logement neuf vous permet de profiter de frais de notaire réduits, d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant deux ans, et de dispositifs fiscaux avantageux si vous investissez dans le locatif.
  • Les inconvénients :
    • Un logement neuf est plus cher à l’achat qu’un logement ancien à rénover, de l’ordre de 15 à 20 % en moyenne.
    • Un logement neuf implique des délais de livraison plus longs, qui peuvent aller 18 mois selon les secteurs géographiques.
    • Un logement neuf peut manquer de charme et de cachet, et être situé dans des zones moins attractives que les centres-villes historiques.

L'ancien :

  • Les avantages :
    • Un logement ancien à rénover est moins cher à l’achat qu’un logement neuf, ce qui vous permet de négocier le prix et de réaliser une plus-value à la revente à condition de limiter les coûts de rénovation. 
    • Un logement ancien est disponible immédiatement, les travaux de personalisation ou d’amélioration peuvent être réaliser après avoir acheté
    • Un logement ancien a souvent plus de caractère et de charme qu’un logement neuf, et se situe dans des quartiers plus centraux et plus vivants.
  • Les inconvénients :
    • Un logement ancien nécessite souvent des travaux de rénovation, d’isolation, ou de mise aux normes, qui peuvent être coûteux et fastidieux.
    • Un logement ancien consomme plus d’énergie qu’un logement neuf, ce qui se traduit par des charges plus élevées et un impact environnemental plus important.
    • Un logement ancien offre moins de garanties qu’un logement neuf, vous devez être vigilant sur l’état du bien et sur les diagnostics techniques obligatoires.

Le prix d’achat d’un logement neuf ou ancien varie selon la localisation, la surface, et la qualité du bien. En moyenne, le prix au mètre carré d’un logement neuf est supérieur de 15 à 20 % à celui d’un logement ancien à rénover. Toutefois, il faut prendre en compte les autres frais et taxes qui s’ajoutent au prix d’achat, et qui peuvent faire pencher la balance en faveur du neuf ou de l’ancien.

Le neuf :

  • Les frais de notaire : ils sont réduits à environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Ils comprennent les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire, et les frais divers.
  • La taxe foncière : elle est exonérée partiellement pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux, sauf si la commune décide de supprimer ou de plafonner cette exonération. Ensuite, elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales.
  • La TVA : elle s’applique au taux normal de 20 % sur le prix du bien, sauf si le logement est situé dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), auquel cas le taux réduit de 5,5 % s’applique. Il existe aussi des cas de dispense de TVA, notamment si le logement est vendu après cinq ans de détention par le premier acquéreur, ou si le logement est issu de la transformation d’un local affecté à un autre usage que l’habitation.
  • Les dispositifs fiscaux : ils permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous investissez dans un logement neuf destiné à la location. Les principaux dispositifs sont le Pinel PLUS RE 2020, qui offre une réduction de 12 à 21 % du prix du bien sur 6 à 12 ans jusqu’en 12 2024.  

L’ancien :

  • Les frais de notaire : ils sont plus élevés que dans le neuf, et représentent environ 7 à 8 % du prix du bien. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire, et les frais divers.
  • La taxe foncière : elle est due dès la première année de détention du bien, et est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales.
  • La TVA : elle ne s’applique pas sur le prix du bien, sauf si le logement a fait l’objet de travaux importants qui ont modifié sa nature ou son volume. Dans ce cas, le taux normal de 20 % s’applique sur le prix des travaux, ou le taux réduit de 10 % si les travaux sont de rénovation énergétique.
  • Les dispositifs fiscaux : ils sont moins nombreux et moins avantageux que dans le neuf, mais ils existent. Le principal dispositif est le Denormandie, qui offre une réduction de 12 à 21 % du prix du bien sur 6 à 12 ans, pour les logements anciens situés dans des centres-villes dégradés et qui font l’objet de travaux de rénovation.

L’achat d’un logement neuf ou ancien implique de souscrire à certaines garanties et assurances, qui vous protègent en cas de sinistre ou de litige. Ces garanties et assurances diffèrent selon le type de logement, et ont des coûts et des durées variables.

Le neuf :

  • Les garanties légales : elles sont obligatoires et offertes par le constructeur ou le promoteur. Elles comprennent :
    • La garantie de parfait achèvement, qui couvre les désordres apparents signalés lors de la réception du logement ou dans l’année qui suit. Elle dure un an à compter de la réception du logement.
    • La garantie biennale, qui couvre les défauts affectant les éléments d’équipement dissociables du logement, comme les volets, les robinets, ou les radiateurs. Elle dure deux ans à compter de la réception du logement.
    • La garantie décennale, qui couvre les dommages compromettant la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination, comme les fissures, les infiltrations, ou les affaissements. Elle dure dix ans à compter de la réception du logement.
  • L’assurance dommages-ouvrage : elle est obligatoire et souscrite par le constructeur ou le promoteur. Elle permet d’obtenir une indemnisation rapide en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal se prononce sur les responsabilités. Elle dure dix ans à compter de la réception du logement.
  • L’assurance habitation : elle est obligatoire et souscrite par l’acquéreur. Elle couvre les dommages causés au logement ou à ses occupants par le feu, l’eau, le vol, le vandalisme, ou les catastrophes naturelles. Elle comprend aussi une responsabilité civile, qui couvre les dommages causés à des tiers. Son coût dépend de la valeur du logement, de sa localisation, et des garanties choisies.

L’ancien :

  • Les garanties légales : elles sont moins nombreuses et moins étendues que dans le neuf. Elles comprennent :
    • La garantie des vices cachés, qui couvre les défauts non apparents au moment de la vente, et qui rendent le logement impropre à sa destination ou diminuent son usage. Elle dure deux ans à compter de la découverte du vice.
    • La garantie de conformité, qui couvre les défauts de conformité par rapport au contrat de vente, comme la surface, le nombre de pièces, ou les équipements. Elle dure six mois à compter de la livraison du logement.
  • L’assurance dommages-ouvrage : elle n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée si vous faites réaliser des travaux importants dans votre logement ancien. Elle vous permet d’obtenir une indemnisation rapide en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal se prononce sur les responsabilités. Elle dure dix ans à compter de la réception des travaux.
  • L’assurance habitation : elle est obligatoire et souscrite par l’acquéreur. Elle couvre les mêmes risques que dans le neuf, mais son coût peut être plus élevé si le logement est vétuste, mal isolé, ou situé dans une zone à risque.
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Le choix entre le neuf et l’ancien dépend aussi de votre projet immobilier, c’est-à-dire de vos motivations, de vos besoins, et de vos perspectives. Voici quelques éléments à prendre en compte pour vous orienter :

  • Si vous cherchez un logement pour y habiter, vous devez vous poser les questions suivantes :
    • Quel est votre budget ? Le neuf est plus cher à l’achat, mais il vous permet de réaliser des économies sur le long terme grâce aux frais réduits, aux performances énergétiques, et aux garanties. L’ancien est moins cher à l’achat, mais il peut nécessiter des travaux et des charges plus importantes.
    • Quel est votre délai ? Le neuf implique d’attendre la fin des travaux, ce qui peut être incompatible avec votre situation personnelle ou professionnelle. L’ancien vous permet d’emménager plus rapidement, mais il peut aussi être plus difficile à trouver, surtout dans les zones tendues.
    • Quelles sont vos préférences ? Le neuf vous offre la possibilité de personnaliser votre logement et de bénéficier d’un confort optimal. L’ancien vous offre la possibilité de profiter d’un logement avec du cachet et de vivre dans un quartier plus animé.
  • Si vous cherchez un logement pour le louer, vous devez vous poser les questions suivantes :
    • Quel est votre objectif ? Le neuf vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de louer plus facilement à des locataires exigeants. L’ancien vous permet de bénéficier d’un prix d’achat plus faible et de réaliser une plus-value à la revente.
    • Quel est votre marché ? Le neuf vous permet de cibler des zones en développement, où la demande locative est forte et les prix sont attractifs. L’ancien vous permet de cibler des zones plus centrales, où l’offre locative est plus rare et les prix sont plus élevés.
    • Quel est votre profil ? Le neuf vous offre une tranquillité d’esprit, car vous n’avez pas à vous soucier de la gestion des travaux, des sinistres, ou des litiges. L’ancien vous offre une liberté d’action, car vous pouvez choisir les travaux à réaliser, les loyers à pratiquer, ou les locataires à sélectionner.

L’achat d’un logement neuf ou ancien peut être facilité par l’obtention de certaines aides financières, qui vous permettent de réduire le coût de votre opération ou de financer une partie de votre projet. Ces aides financières sont accordées sous certaines conditions, liées à votre situation personnelle, à la nature du logement, ou à la localisation du bien. Voici les principales aides financières que vous pouvez solliciter :

Le neuf :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ 2024) : il s’agit d’un prêt sans intérêt, accordé par l’État, qui vous permet de financer jusqu’à 50 % du prix d’un logement neuf, dans la limite d’un plafond. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Il est remboursable sur une durée de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon les cas.
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) : il s’agit d’un prêt conventionné, accordé par les banques, qui vous permet de financer jusqu’à 100 % du prix d’un logement neuf, sans limite de montant. Il est réservé aux personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, qui varie selon la zone géographique et la composition du foyer. Il est remboursable sur une durée de 5 à 25 ans, avec un taux d’intérêt plafonné. Il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL), qui est une aide versée par la CAF pour réduire le montant de vos mensualités.
  • Le prêt action logement (PAL) : il s’agit d’un prêt complémentaire, accordé par les organismes collecteurs du 1 % logement, qui vous permet de financer jusqu’à 30 % du prix d’un logement neuf, dans la limite de 25 000 €. Il est réservé aux salariés d’une entreprise privée non agricole, qui compte au moins 10 salariés. Il est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Il est remboursable sur une durée de 5 à 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1 %.

L’ancien :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : il s’agit du même dispositif que dans le neuf, mais il est limité aux logements anciens qui font l’objet de travaux importants, représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique du logement, ou à créer des surfaces habitables supplémentaires.
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) : il s’agit du même dispositif que dans le neuf, mais il est limité aux logements anciens qui respectent un certain niveau de performance énergétique, mesuré par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le logement doit avoir une étiquette énergétique comprise entre A et E, ou faire l’objet de travaux permettant d’atteindre ce niveau.
  • Le prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH) : il s’agit d’un prêt complémentaire, accordé par la CAF, qui vous permet de financer des travaux d’amélioration, de rénovation, ou d’adaptation de votre logement ancien, dans la limite de 1 067 €. Il est réservé aux personnes qui perçoivent au moins une prestation familiale, et qui occupent le logement en tant que résidence principale. Il est remboursable sur une durée de 3 ans, avec un taux d’intérêt de 1 %.

Vous l’aurez compris, il n’existe pas de réponse unique à la question : neuf ou ancien, comment choisir ? Il s’agit d’une décision personnelle, qui dépend de nombreux facteurs, comme le budget, le délai, le goût, le projet, ou les aides financières. Pour vous aider à faire le bon choix, vous devez comparer les avantages et les inconvénients du neuf et de l’ancien, en tenant compte de vos critères personnels et de votre situation. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de professionnels de l’immobilier, qui pourront vous conseiller et vous accompagner dans votre projet. Quel que soit votre choix, sachez que l’achat d’un logement est un investissement important, qui nécessite de bien se préparer et de bien se protéger.

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