Le gouvernement prépare, par amendement au projet de loi de finances 2026, la création d’un statut du bailleur privé pour réamorcer l’investissement locatif dans le neuf. L’annonce a été faite le vendredi 17 octobre 2025 par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Objectif : proposer un cadre fiscal lisible et stable pour les particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer, en complément du PTZ élargi depuis le 1ᵉʳ avril 2025.
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1) De quoi parle-t-on ? Les principes du « bailleur privé »
Les premiers textes parlementaires disponibles décrivent une option fiscale au bénéfice des bailleurs privés permettant d’harmoniser la taxation des revenus locatifs (nu ou meublé) et d’autoriser l’amortissement du bien, dans un cadre unifié et professionnalisé pour ceux qui s’y engagent. Plusieurs amendements gouvernementaux précisent que le dispositif viserait les acquisitions à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, avec des engagements de location pluriannuels. Les paramètres (plafonds, loyers, durée) seront arrêtés au cours de l’examen budgétaire
2) La mécanique fiscale (version de travail)
En l’état des discussions parlementaires :
- Choix de régime : le bailleur privé pourrait opter pour un mode de taxation cohérent des loyers (catégorie revenus fonciers ou BIC), avec amortissement comptable du bien et des travaux, ce qui abaisse l’assiette imposable annuelle.
- Engagement de location : un avantage fiscal conditionné à une durée de location minimale et, le cas échéant, au respect de loyers plafonnés afin de servir le marché locatif là où les besoins sont avérés (zones tendues et territoires en tension intermédiaire). (Interprétation des objectifs affichés par le gouvernement et le ministère du Logement dans leurs communications et reprises presse.)
Périmètre temporel envisagé : fenêtre d’éligibilité 2026-2029 à ce stade des amendements discutés. Les bornes et modalités pourront évoluer au fil du débat parlementaire.
3) Les avantages pour l’investisseur (client)
- Rendement net mieux sécurisé : l’amortissement et l’option de régime réduisent l’imposition effective des loyers, ce qui stabilise la rentabilité à moyen terme.
- Visibilité et simplicité : un cadre unique plutôt que la superposition d’anciens dispositifs (type Pinel) ; lisibilité des règles comptables et fiscales sur plusieurs années. (Analyse à partir des objectifs de simplification exposés publiquement.)
- Patrimoine conforme aux normes : en orientant l’investissement vers le neuf, le bailleur limite les coûts d’entretien, bénéficie d’une meilleure performance énergétique (RE2020) et d’une valeur de revente plus robuste. (Rappel des standards RE2020 applicables au neuf.)
Demande locative soutenue : les ménages solvabilisés par le PTZ dans le neuf et la tension locative dans de nombreuses zones améliorent le taux d’occupation et la visibilité des flux de loyers.
4) L’intérêt pour l’État et l’économie
- Recettes immédiates de TVA : chaque logement neuf vendu génère de la TVA sur le prix de vente et de l’activité en amont (matériaux, prestations), ce qui dope les recettes fiscales à court terme. (Déduction économique générale sur la structure fiscale de la construction neuve.)
- Emploi et filière : la relance de programmes neufs soutient des dizaines de métiers (entreprises du BTP, architectes, industriels, ingénierie). Le gouvernement affiche une ligne « pragmatique » de soutien au logement et à la construction dans ses prises de parole récentes.
- Moins de chômage, plus de croissance locale : l’effet multiplicateur de la construction irrigue les territoires (emplois directs et indirects, fiscalité locale, services), en cohérence avec la stratégie de relance et de décentralisation opérationnelle portée par l’exécutif.
- Maîtrise des loyers et du DPE : un cadre conditionné à la qualité énergétique et à des loyers plafonnés dans certaines zones soutient l’offre abordable sans subventions de trésorerie continues. (Interprétation des objectifs des amendements et de la doctrine logement exprimée par l’exécutif.)
5) Articulation avec le PTZ élargi
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est étendu à tous les logements neufs, partout en France (appartements et maisons), et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. En pratique, cela solvabilise la demande des accédants tandis que le statut du bailleur privé réactive l’investissement locatif : deux jambes complémentaires pour boucler les plans de vente et remettre des grues sur le terrain.
6) Points de vigilance pour l’investisseur
- Paramètres définitifs : attendre le vote de l’amendement (taux d’avantage, durées, zonage, plafonds) avant d’arrêter un plan d’investissement
- Localisation et loyers : viser les secteurs où la demande locative est avérée et où un plafonnement des loyers reste compatible avec le rendement cible.
Qualité d’exécution : privilégier des promoteurs solides, des programmes conformes RE2020 et des prestations limitant la vacance et les coûts d’entretien.
7) Calendrier et prochaines étapes
- Octobre 2025 : annonce du dépôt d’un amendement gouvernemental pour créer le statut du bailleur privé dans le PLF 2026.
- Fin 2025 : discussion et vote au Parlement ; les acquisitions éligibles seraient ciblées dès 2026, selon la dernière version des amendements.
- Dès 2026 : entrée en vigueur attendue, sous réserve d’adoption et de publication des textes d’application.
Conclusion
Le bailleur privé ambitionne de remplacer les anciens régimes par un cadre unique, amortissable et lisible, capable de réconcilier rendement privé et intérêt général. Combiné au PTZ élargi, il peut réactiver la production en 2026 : plus de recettes TVA, plus d’emplois dans la filière et davantage d’offres performantes sur le marché locatif. Les arbitrages finaux au Parlement diront la puissance réelle du dispositif.
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