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Droits de mutation : tout ce qu’il faut savoir

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Rédigé par : Eric Molina
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Droit de mutation
Article du 
21/12/2023
 fois
Temps de lecture : 4 minutes
SOMMAIRE
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Les droits de mutation sont des impôts que l’on doit payer lorsqu’on achète ou qu’on reçoit un bien immobilier. Ils varient selon le type de bien, le département et le mode de transmission. Dans cet article, nous allons répondre aux questions les plus fréquentes sur les droits de mutation.

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Les droits de mutation sont dus par l’acquéreur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une donation. Le vendeur ou le donateur n’a pas à payer ces droits, sauf s’il s’agit d’une vente d’un bien neuf soumis à la TVA immobilière. Dans ce cas, le vendeur doit reverser la TVA au fisc.

Par exemple, si vous achetez un appartement ancien de 200 000 € dans un département où le taux des droits de mutation est de 5,81 %, vous devrez payer 11 620 € de droits de mutation. Si vous achetez un appartement neuf de 200 000 € dans le même département, vous devrez payer 1 420 € de droits de mutation et le vendeur devra payer 40 000 € de TVA.

Les droits de mutation se composent de deux éléments : les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Leur calcul dépend du type de bien et du département où il se situe.

2.1 Dans l’ancien :

Pour les biens immobiliers anciens, c’est-à-dire ceux qui ont plus de 5 ans, les droits de mutation sont calculés sur la base du prix de vente ou de la valeur vénale du bien, si elle est supérieure. Ils comprennent :

  • Un droit départemental variable compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix de vente. En pratique, le droit départemental le plus répandu est le taux de 4,50 %.
  • Une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 1,20 % du prix de vente.
  • Des frais d’assiette et de recouvrement, perçus au profit de l’État, de 2,37 % du montant du droit départemental.

Par exemple, si vous achetez un appartement ancien de 200 000 € dans un département où le taux des droits de mutation est de 5,81 %, vous devrez payer 11 620 € de droits de mutation. Si vous achetez un appartement neuf de 200 000 € dans le même département, vous devrez payer 1 420 € de droits de mutation et le vendeur devra payer 40 000 € de TVA.

Par conséquent, le taux global maximal d’imposition est de 5,81 % du prix de vente.

2.2 Dans le neuf :

Pour les biens immobiliers neufs, c’est-à-dire ceux qui ont moins de 5 ans ou qui ont fait l’objet de travaux de rénovation importants, les droits de mutation sont calculés sur la base du prix de vente hors TVA. Ils comprennent :

  • Un droit départemental réduit de 0,715 % du prix de vente hors TVA.
  • Une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 0,715 % du prix de vente hors TVA.

Par conséquent, le taux global d’imposition est de 1,43 % du prix de vente hors TVA.

En plus des droits de mutation, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf doit payer la TVA au taux de 20 %, sauf si le bien bénéficie du taux réduit de 5,5 % sous certaines conditions.

La principale différence entre les droits de mutation dans l’ancien et dans le neuf est le taux appliqué. Dans l’ancien, le taux est de 5,81 % dans la plupart des départements, alors que dans le neuf, il est de 1,43 %. Cela s’explique par le fait que les biens neufs sont soumis à la TVA, qui est un impôt plus élevé que les droits de mutation.

Par exemple, si vous achetez un appartement de 200 000 € dans l’ancien, vous paierez 11 620 € de droits de mutation. Si vous achetez le même appartement dans le neuf, vous paierez 2 860 € de droits de mutation et 40 000 € de TVA.

Il n’existe pas de moyen légal d’éviter totalement les droits de mutation, sauf à bénéficier d’une exonération ou d’un abattement spécifique. Toutefois, il existe quelques astuces pour réduire le montant des droits de mutation à payer :

Négocier le prix de vente du bien immobilier, car les droits de mutation sont calculés sur cette base.

Distinguer le prix du bien immobilier du prix du mobilier, car les droits de mutation ne s’appliquent pas aux meubles. Il faut toutefois que le mobilier soit réel, identifiable et estimé à sa valeur réelle.

Acheter un bien immobilier neuf, car les droits de mutation sont moins élevés que dans l’ancien. Il faut toutefois prendre en compte la TVA, qui augmente le coût global de l’opération.

Acheter un bien immobilier dans un département où le taux des droits de mutation est plus faible. Il existe en effet des disparités entre les départements, qui peuvent fixer le taux du droit départemental entre 1,20 % et 4,50 %.

  • Les droits de mutation à titre onéreux sont les droits que l’on doit payer lorsqu’on achète un bien immobilier. Les droits de mutation à titre gratuit sont les droits que l’on doit payer lorsqu’on reçoit un bien immobilier par donation ou succession.
  • Les droits de mutation à titre onéreux et les droits de mutation à titre gratuit ont des règles de calcul différentes. Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur la base du prix de vente ou de la valeur vénale du bien, selon un taux qui varie selon le type de bien et le département. Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la base de la valeur vénale du bien, selon un barème progressif qui varie selon le lien de parenté entre le donateur ou le défunt et le bénéficiaire.
  • Les droits de mutation à titre onéreux et les droits de mutation à titre gratuit ont également des modalités de paiement différentes. Les droits de mutation à titre onéreux sont payés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Les droits de mutation à titre gratuit sont payés par le bénéficiaire dans les six mois suivant la donation ou le décès.
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