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En tant que Primo-Accédant, mieux vaut-il Investir dans l'Ancien ou dans le Neuf ?

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Rédigé par : Eric Molina
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Neuf ou Ancien
Article du 
06/06/2024
 fois
Temps de lecture : 7 minutes
SOMMAIRE
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Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier en tant que primo-accédant, une question cruciale se pose très tôt dans le projet : faut-il opter pour un bien immobilier neuf ou ancien ? Ce choix dépend principalement de vos objectifs et des caractéristiques spécifiques de chaque option. Voici une analyse détaillée pour vous aider à faire le meilleur choix.

Pour déterminer s'il est préférable d'investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, plusieurs critères peuvent être pris en compte :

  1. L'emplacement : La localisation est un point clé de tout projet immobilier. Dans les grandes villes, les meilleurs emplacements sont souvent dans l'ancien, situés dans des quartiers établis avec des infrastructures en place. En revanche, les biens neufs sont souvent dans des zones en développement, offrant un potentiel de croissance à long terme mais nécessitant plus de patience et comportant plus de risques. Un mauvais emplacement nuit à la recherche de locataires et à la revente.
  2. Le prix : Au-delà du simple prix d’achat, il est crucial de comparer le coût total des projets incluant les travaux éventuels, les charges, les frais de notaire, etc.
  3. Les avantages fiscaux : Divers dispositifs existent pour le neuf, tandis que dans l'ancien, l'amortissement du bien peut aider à réduire l'imposition des loyers. Cependant, les avantages fiscaux ne doivent pas être le seul moteur de votre projet. Faites attention aux dispositifs fiscaux et lois particulières qui ont souvent une durée de vie limitée. Un investissement immobilier se fait sur un temps long !
  4. Les objectifs d’investissement : Réfléchissez à vos objectifs à long terme. Si vous recherchez une propriété à louer, évaluez le rendement locatif potentiel, la demande locative dans la région et les préférences des locataires potentiels. Certains peuvent préférer le neuf pour ses normes récentes et son efficacité énergétique, tandis que d'autres préfèrent le charme de l'ancien.
CRITÈREIMMOBILIER NEUFIMMOBILIER ANCIEN
Frais de notaireAux alentours de 2,5%Environ 7,5%
Économie d'énergie / Normes environnementalesLes bâtiments récents respectent les normes RE 2020, imposant une consommation énergétique maximale de 50 kWh/m² par an, favorisant ainsi des économies sur les coûts énergétiques.Les habitations anciennes, souvent moins bien isolées, peuvent nécessiter des travaux pour améliorer leur efficacité énergétique, ce qui peut engendrer des coûts additionnels.
Qualité du logementLes nouvelles constructions garantissent un haut niveau de confort et de sécurité, grâce à des technologies modernes et à l'absence de besoins de rénovation à court terme.Les bâtiments anciens possèdent un certain charme mais requièrent souvent des travaux pour répondre aux normes actuelles, telles que l'électricité, l'isolation ou le système de chauffage.
AccessibilitéLa forte demande et la concurrence peuvent limiter l'accès aux nouveaux logements. La densification urbaine n'est plus à l'ordre du jour et les nouveaux projets sont rares.Les anciens logements peuvent être plus facilement accessibles, surtout pour un premier achat, grâce à une offre plus étendue. Cependant, l'accessibilité dépend toujours de l'emplacement et de la qualité du logement.
Personnalisation du logementLes logements neufs offrent davantage de possibilités de personnalisation, y compris dans le choix des matériaux et des équipements.La personnalisation d'un logement ancien est souvent plus limitée, même si des travaux de rénovation peuvent permettre quelques ajustements.
GarantieLes constructions neuves sont couvertes par des garanties légales (garantie décennale et biennale) protégeant contre les vices de construction et les défauts de conformité.Les biens immobiliers anciens ne bénéficient pas de garanties spécifiques, sauf pour les équipements récents de moins de 2 ans.
Avantages fiscauxL'acquisition d'un logement neuf permet de bénéficier de divers avantages fiscaux, comme une TVA réduite à 5,5% sous certaines conditions, ou des dispositifs de défiscalisation (ex : loi Pinel, loi Censi-Bouvard).Les avantages fiscaux pour l'achat d'un bien ancien sont plus restreints, mais il existe des aides financières pour la rénovation énergétique.
Sécurité juridiqueAcheter un bien neuf auprès d'un professionnel garantit une sécurité juridique contre les défauts de construction et les vices de conformité.L'achat d'un bien immobilier ancien peut présenter des risques juridiques liés à l'état du bien, aux travaux non déclarés ou aux servitudes. Les diagnostics immobiliers permettent d'identifier ces risques.
Délai d'installation dans les lieuxLes logements neufs en cours de construction peuvent nécessiter un délai avant l'emménagement, ce qui peut ne pas convenir à tous les acheteurs.Les biens anciens sont généralement disponibles immédiatement après l'achat, ce qui est avantageux pour ceux qui ont besoin d'un logement rapidement.
Environnement et infrastructureLes nouvelles habitations sont souvent situées dans des zones en développement, ce qui peut entraîner une absence temporaire de certaines infrastructures comme les commerces, les écoles ou les transports.Les logements anciens sont généralement situés dans des zones déjà établies avec toutes les infrastructures nécessaires à proximité.

Investir dans le neuf offre plusieurs avantages qui favorisent une tranquillité à long terme :

  1. Normes récentes : Les constructions récentes sont plus économes en énergie et plus sécurisées, ce qui peut se traduire par des économies sur les factures d'électricité et une meilleure performance énergétique, attirant ainsi des locataires de qualité.
  2. Qualité de construction : Les matériaux utilisés sont généralement plus récents et durables, réduisant les risques de problèmes structurels et de réparations coûteuses à court terme.
  3. Garantie décennale : Le constructeur offre une garantie sur les principaux éléments tels que la toiture et les fondations, protégeant ainsi l'investisseur contre les défauts de construction pendant plusieurs années.
  4. Frais de notaire réduits : Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à 2 ou 3 %, avec parfois la possibilité de remboursement de la TVA de 20 %.
  5. Loi Pinel : Si le logement devient la résidence principale d’un locataire aux revenus inférieurs à certains plafonds, vous pouvez bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu. Toutefois, le montant du loyer est plafonné. L’engagement de location se fait sur 6, 9 ou 12 ans, et il est possible de louer à un ascendant ou un descendant remplissant les conditions de ressources.
  6. Localisation en développement : Investir dans des quartiers en rénovation peut offrir une plus-value significative une fois que le quartier devient plus attractif.
  7. Aménagement personnalisé : Vous avez la possibilité d’aménager le logement selon vos désirs dès les premiers plans, optimisant ainsi la mise en location future. De plus, la propriété est prête à être occupée dès l'achat, évitant les rénovations coûteuses et chronophages.
  8. Attraction pour les locataires : Les biens neufs sont modernes, équipés de technologies de pointe et efficaces sur le plan énergétique, attirant ainsi des locataires de qualité. Cependant, faites attention au paiement échelonné dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). À moins de négocier un différé de remboursement, vous commencerez à rembourser le crédit immobilier avant la mise en location, nécessitant la capacité de financer les premiers mois.

Investir dans l'ancien offre également de nombreux avantages :

  1. Emplacement central : Les immeubles anciens sont souvent situés au cœur des villes, avec des infrastructures et des commodités déjà en place (écoles, parcs, transports en commun, commerces et services à proximité). Parfois protégés au titre du Patrimoine national, ces logements ne peuvent être remplacés par des constructions modernes.
  2. Prix d'achat plus accessible : Le prix au m² est généralement moins cher dans l’ancien, même si des travaux de rénovation peuvent être nécessaires. Cela permet d'acquérir des biens à un prix plus abordable et potentiellement d'obtenir un meilleur retour sur investissement. Toutefois, il est important de prendre en compte tous les coûts annexes sur plusieurs années.
  3. Dispositifs fiscaux dédiés : Divers dispositifs fiscaux et aides à la rénovation sont disponibles pour préserver le patrimoine (Loi Denormandie, Loi Malraux, Loi Censi-Bouvard, etc.).
  4. Rendements locatifs : Le rendement locatif est souvent meilleur dans l’ancien, bien que les dispositifs de défiscalisation soient moins nombreux.
  5. Potentiel de rénovation et de valorisation : Les biens anciens offrent souvent la possibilité de rénover et de valoriser la propriété, augmentant ainsi sa valeur et permettant de personnaliser la propriété selon vos besoins.
  6. Disponibilité immédiate : Contrairement au neuf, l’investissement dans l’ancien est souvent immédiatement disponible.
  7. Charme et caractère : Les biens anciens possèdent souvent un charme et un caractère uniques, avec des éléments architecturaux historiques attirant des locataires appréciant l'authenticité.

Avant d’investir, attardez-vous sur l’état de l’immeuble et la situation de la copropriété. Un ravalement de façade ou une réfection de la toiture peuvent constituer un budget important impactant votre plan de financement. Les travaux doivent être bien évalués. De plus, attention aux passoires thermiques ! Vérifiez l’étiquette énergie du diagnostic de performance technique (DDT) car les logements classés F ou G ne pourront plus être loués en l’état et nécessiteront des travaux.

  1. Définir le projet : Souhaitez-vous un investissement à court ou long terme ? Allez-vous louer ou utiliser la propriété comme résidence principale ?
  2. Évaluer le budget : Comparez les coûts totaux d’un achat immobilier dans le neuf et dans l’ancien sur plusieurs années, en tenant compte des frais de notaire, des coûts de rénovation, etc.
  3. Visiter le bien et son environnement : Il est essentiel de visiter personnellement le bien et son environnement. Investir à distance présente des risques de déconvenues importants. Un investisseur chevronné fera comme s’il envisageait de s’installer : commerces, transports, ambiance, futurs projets de la mairie ou de la région.
  4. Analyser les caractéristiques : Évaluez les avantages et les inconvénients de chaque option en termes de qualité de construction, coûts de rénovation, efficacité énergétique, emplacement et avantages fiscaux.
  5. Considérer la demande locative : Faites des recherches sur les tendances actuelles, la demande locative et l’offre dans le quartier ciblé. La multiplication des projets neufs en défiscalisation Pinel conduit parfois à une offre locative supérieure à la demande.
  6. Anticiper les frais d’entretien : Les frais d’entretien et de changement de mobilier doivent être évalués différemment selon que vous louez en meublé ou non. Un locataire sera sans doute moins soigneux, entraînant un besoin d’entretien plus fréquent.
  7. Surveiller les conditions du marché : Dans le neuf, surveillez votre constructeur ou promoteur. Dans l’ancien, intéressez-vous à l’état de l’immeuble, à la copropriété et au voisinage.
  8. Recours au crédit immobilier : Le recours au crédit immobilier est souvent nécessaire. Dans l’ancien, il peut comprendre le montant des travaux. Des aides à la rénovation peuvent être disponibles et ne sont pas systématiquement réservées à la résidence principale.
  9. Potentiel de revente : Tenez compte du potentiel de revente de votre investissement immobilier. Dans l’ancien, la situation géographique et la possibilité de rénover complètement le bien peuvent offrir des perspectives à la revente. Dans le neuf, c’est la manière dont la construction va vieillir qui déterminera votre capacité à générer une plus-value.

Choisir entre un investissement dans le neuf ou l’ancien dépend de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de vos préférences. Les jeunes de moins de 35 ans et les primo-accédants privilégient souvent le neuf, tandis que les personnes entre 35 et 50 ans avec une première expérience dans l’immobilier préfèrent l’ancien.

En résumé, définissez clairement vos objectifs, évaluez votre budget sur plusieurs années, visitez personnellement les biens, et analysez soigneusement les avantages et inconvénients de chaque option pour faire un choix éclairé. Investir dans l’immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, nécessite une étude approfondie et une planification rigoureuse pour garantir un retour sur investissement optimal.

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