La loi n° 2024-322, promulguée le 9 avril 2024, représente une avancée significative dans le cadre législatif français concernant la gestion immobilière et l'urbanisme. Cette loi vise principalement à accélérer et simplifier les processus de rénovation des habitats dégradés, ainsi qu'à mettre en place de grandes opérations d'aménagement pour améliorer la qualité de vie urbaine. Elle répond à un besoin crucial de réhabiliter les immeubles détériorés et de combattre les pratiques abusives des marchands de sommeil, tout en renforçant la sécurité juridique des procédures déjà en place.
La loi modifie substantiellement la loi du 10 juillet 1965 qui établit le statut de la copropriété. Les modifications visent à mieux identifier les syndicats de copropriétaires fragiles, prévenir la dégradation des immeubles, et faciliter le redressement des copropriétés en difficulté. Parmi les innovations notables, on compte l'introduction d'un prêt global et collectif destiné aux syndicats de copropriétaires. Ce dispositif, recommandé par un rapport de la Banque des territoires d’octobre 2023, nécessitera l'adhésion des banques pour devenir un mode de financement viable.
Un autre aspect crucial de cette loi est la lutte renforcée contre les marchands de sommeil. Ceux-ci contribuent significativement à la détérioration des quartiers en exploitant des immeubles entiers, souvent dans un état lamentable, ce qui dégrade non seulement le bâti mais aussi la cohésion sociale des quartiers affectés. La loi prévoit des sanctions plus sévères pour les propriétaires abusifs, incluant des amendes accrues et des peines de prison en cas de récidive.
La loi ratifie plusieurs ordonnances importantes, notamment celle du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété. Cette mesure renforce la sécurité juridique des dispositions prévues par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) de novembre 2018. La ratification assure la pérennité des réformes introduites et facilite leur mise en œuvre à travers des directives plus claires.
Dans le cadre de cette loi, un diagnostic structurel de l’immeuble devient obligatoire dans certains secteurs à risque définis par les municipalités. Ce diagnostic est crucial pour les immeubles collectifs d'habitation de plus de quinze ans, permettant une évaluation périodique de leur état et la planification des travaux nécessaires à leur préservation. Il s'accompagne de la mise en place de procédures d'inspection régulières afin de prévenir les risques structurels.
Le diagnostic peut être remplacé par un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), si celui-ci est déjà en place. Cette alternative offre une flexibilité pour les copropriétés en permettant une gestion proactive de l'entretien des immeubles. Le PPPT doit inclure une programmation des travaux à effectuer sur une période de dix ans, ainsi qu'un budget prévisionnel détaillé.
La loi devrait améliorer considérablement la gestion des copropriétés en difficulté grâce à de nouveaux outils financiers et réglementaires. Elle impose également un cadre plus strict pour la transmission de documents et informations lors du changement de syndic, notamment en ce qui concerne les documents dématérialisés et les informations sur les diagnostics de performance énergétique. Ces mesures visent à accroître la transparence et à faciliter la transition entre les gestionnaires de copropriétés.
Un aspect notable est l'enrichissement du Registre national des copropriétés, qui devra désormais inclure des données plus détaillées sur la situation financière et technique des copropriétés. Ce registre jouera un rôle clé dans la surveillance et l'amélioration du parc immobilier français. Les informations collectées seront accessibles aux syndics, copropriétaires et aux autorités locales, facilitant ainsi une gestion plus efficace et transparente des biens immobiliers.
En conclusion, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 marque un tournant décisif dans la gestion de l'immobilier et l'aménagement urbain en France, avec un impact potentiel considérable sur la qualité de vie dans les zones urbaines dégradées. Elle constitue une réponse législative robuste aux défis contemporains de l'urbanisme et de la gestion immobilière, et promet de transformer positivement le paysage urbain à travers une régulation renforcée et des mécanismes de financement innovants.
