La majorité des Logements Neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On parle d’Achat sur Plan ou de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
Ce Contrat de vente est celui par lequel le vendeur s’engage à :
Les ouvrages à venir deviendront la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur construction et l’acquéreur sera tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux (1601-3 C. civ.)
La VEFA présente certains avantages tels que des frais de notaire réduits.
Bon à savoir : Il existe également la VEFA inversée (L. 433-2 du Code de la Construction et de l’Habitation). Elle consiste en la vente de logements par un organisme HLM à un promoteur privé dès lors que ces logements font partie d'un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux, dans la limite de 30 % de ce programme. Le but de cette opération, est de développer la mixité sociale.
La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle est régie par le Code civil (articles 1601-1 à 1601-4) et le Code de la construction (L261-1 à L263-3 et R 261-1 à R 261-33 du Code de la construction et de l’habitation).
Elle peut prendre deux formes :
Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
La vente d’immeuble à construire peut relever du secteur libre ou du secteur protégé, qui obéissent à des règles différentes.
La vente en l’état futur d’achèvement relève du secteur protégé (L 621-10 CCH) lorsque :
Le statut de la vente en secteur protégé est d’ordre public (on ne peut pas y déroger par contrat) et prévoit des règles spécifiques concernant l’avant contrat, la conclusion et le contrat lui-même, les garanties d’achèvement, les modalités de paiement du prix, la garantie des vices de construction…
A l’inverse le secteur libre comprend tous les autres immeubles (usage commercial, professionnel ou de bureaux) et n’est soumis à aucune forme ou règles particulières. Le contrat préliminaire n’est pas obligatoire.
Le contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation, est un avant-contrat spécifique à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
La vente en VEFA n’est pas obligatoirement précédée d’un avant-contrat sauf si l’acheteur se réserve l’exécution de certains travaux. En revanche, en secteur protégé, c’est le seul avant contrat autorisé (L 261-15 et R261-25 et s. du CCH).
Dans ce contrat, le promoteur s’engage à réserver un logement neuf au client si le programme de construction se réalise. En contrepartie, le futur acquéreur verse un dépôt de garantie. Il ne s’agit donc pas d’une promesse de vente. Ce contrat est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur.
Gare à la publicité ! Les plaquettes commerciales réalisées par les promoteurs n’ont aucune valeur contractuelle. Seul le contenu du contrat de réservation compte.
Le contrat préliminaire est strictement encadré en secteur protégé afin de protéger le réservataire.
Il doit être obligatoirement établi par écrit (CCH art. R261-27).
Par ailleurs, il doit indiquer au minimum et sous peine de nullité (CCH R261-25 et R261-26) :
Le Contrat Préliminaire peut prévoir que l’Acquéreur d’un bien en VEFA de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même (CCH, art. L261-15, II).
Lorsque l’Acquéreur retient cette option, le Contrat Préliminaire doit obligatoirement comporter une clause en caractères très apparents stipulant que l’Acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. Elle doit également préciser le coût des travaux dont l'Acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur et le délai dans lequel l'Acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution de ces travaux. Si l'acquéreur exerce la faculté de "Rétractation", le vendeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.
Conformément aux articles R 261-13-1 à R 261-13-3 du CCH, il s’agit des «travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir. »
L’arrêté ministériel du 28 octobre 2019 dresse la liste limitative de ces travaux.
Même si cela n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est prévu à l’article L 261-15 du CCH et est fréquemment demandé. Le versement peut être exigé dès la signature du contrat de réservation, sans attendre l’écoulement du délai de rétractation de 10 jours .
Le dépôt est impérativement effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, un établissement spécialement habilité à cet effet, ou chez un notaire. Aucune autre somme ne peut être exigée de l’acheteur, ou acceptée avant la signature du contrat de vente définitif. Les sommes déposées sont indisponibles, elles ne peuvent pas être cédées ni saisies jusqu’à la conclusion du contrat de vente ( CCH L 261-15)
En application de l’article R261-28 du CCH, le montant du dépôt de garantie est limité à :
Une fois le contrat de réservation signé, l’acquéreur s’engage à conclure la vente et à signer le contrat définitif. À défaut, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie .
Toutefois la loi prévoit un certain nombre d’hypothèses dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué au réservataire. La restitution est alors intégrale, sans retenue ni pénalité.
Enfin la loi (CCH art. R 261-31) autorise le réservataire à récupérer intégralement son dépôt de garantie dans plusieurs hypothèses si :
Dans toutes ces hypothèses, les fonds devront lui être restitués dans un délai de trois mois.
Par ailleurs, le réservataire bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel il a la possibilité de revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Les fonds lui sont alors restitués, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation (CCH art. L271-1 et 2).
Enfin, dès lors qu’un prêt doit être sollicité, l’acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. Si le ou les emprunts sont refusés par la banque, le contrat est caduc et le réservataire récupère son dépôt de garantie sans délai ( CCH L261-15 et C. conso. L313-41).
Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation de la VEFA, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique , accompagné des annexes.
La loi (CCH art. L261-11) impose la présence de certaines clauses au contrat :
Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou en référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc.) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques, notamment les matériaux utilisés (R 261-13 du CCH).
Le règlement de copropriété est remis aussi à l’acquéreur lors de la signature du contrat ; toutefois il doit lui être communiqué préalablement pour qu’il ait le temps de l’examiner.
Le contrat doit obligatoirement être conclu par acte authentique (CCH art. L261-11), à peine de nullité (il s’agit donc d’un contrat solennel).
La loi a posé un principe de paiement progressif du prix par l’acquéreur , c’est dire en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement effectif des travaux. Cet échéancier spécifique à la VEFA est encadré strictement par la loi. Les paiements, y compris le dépôt de garantie , ne peuvent excéder au total (CCH art. R 261-14) :
Le solde, soit les 5 % restants, sont payables lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
A noter : La vente en VEFA permet de profiter de frais de notaire réduits. En effet, les frais représentent en moyenne 2 à 3 % du prix d’achat du logement neuf en VEFA contre 7 à 8 % en moyenne pour un logement ancien. Par exemple, pour un logement d'une valeur de 300 000 euros, ils sont en moyenne de 9 000 euros contre 24 000 euros pour un logement ancien. Les frais sont à régler par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte définitif de vente.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution de la vente pour inachèvement des travaux ( CCH art. L261-10-1 et R261-17). A défaut d’une telle garantie, la vente est nulle.
Elle peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par l’impossibilité de réunir les fonds nécessaires à l'achèvement de l' immeuble . L’obligation pour le promoteur de fournir cette garantie assure à l’acquéreur que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Cette garantie est également appelée « garantie extrinsèque ».
Elle prend la forme d’un cautionnement donné par un organisme financier. Il s’engage, solidairement avec le promoteur, à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur si la vente fait l’objet d’une résolution amiable ou judiciaire pour défaut d’achèvement. En contrepartie de ce remboursement, l’acquéreur ne peut pas exiger l’achèvement des travaux et la livraison du bien. Cette garantie est peu utilisée en pratique.
L’obligation de délivrance du vendeur : le vendeur doit édifier et livrer à l'acquéreur, dans les délais prévus, un immeuble conforme aux prévisions contractuelles. Il y a défaut de conformité lorsque l'ouvrage ne répond pas aux spécifications du contrat.
La livraison consiste en la remise des clés à l’acquéreur. Il est essentiel d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer. Il faut également bien noter :
Si certaines anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, il dispose encore d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au vendeur.
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux. Cette dernière a lieu avant la livraison. Elle s’effectue entre le vendeur et les différents entrepreneurs. Cette étape est essentielle car les garanties légales partent à compter du procès-verbal de réception. L’acquéreur aura donc tout intérêt à demander une copie de ce document afin de prendre connaissance des différentes réserves que le promoteur a émises lors de la réception. Mais pour autant une réception sans réserve n’empêche pas l’acquéreur d’invoquer un défaut de conformité.
Garantie de parfait achèvement : elle est due par l’entrepreneur au promoteur pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur seront ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.
Dès la livraison du bien, le vendeur peut exiger le paiement du solde du prix de vente (5 %). En cas de non-conformité avec le contrat de VEFA, l’acquéreur peut consigner cette somme en la versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées.
Cette consignation vaut paiement et l’acquéreur peut donc exiger la remise des clés.
Défauts de conformité apparents ( 1642-1 C. civ.) : le vendeur d'immeuble à construire ne peut pas être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou la baisse du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
L'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année de la réception des travaux ou dans les 13 mois de la prise de possession (C. civ. art. 1648).
Défauts de conformité cachés : le vendeur a une obligation de mise en conformité (la réparation voire des dommages et intérêts, la réduction du prix sont envisageables).
La responsabilité pour défaut de conformité avec le contrat est soumise à une prescription de 10 ans à compter de la réception des travaux (C. civ. art. 1792-4-1).
Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de treize mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix (ou même l’annulation de la VEFA si les défauts sont importants).
Garantie de surface (1619 C. civ.) : généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.
Le vice apparent est celui qui se révèle à la réception ou dans le mois de la prise de possession par l’acquéreur. La même règle que pour les défaut de conformité apparents s’applique (C. civ. 1648)
L'acquéreur peut dénoncer les vices apparents (apparus dans le délai ci-dessus mentionné) et en demander réparation dans l'année de la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession (C. civ. art. 1648, al. 2).
En matière de vices cachés, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil (C. civ. art. 1646-1, al. 1).
Ces garanties bénéficient aux acquéreurs successifs de l’immeuble.
En matière de vices cachés comme en matière de vices apparents, le vendeur échappe à la résolution du contrat ou à la diminution du prix s'il s'engage à réparer le vice.
Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations, etc). L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.
C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.). L’acquéreur doit signaler au promoteur tous les problèmes rencontrés par lettre recommandée avec avis de réception.
Garantie de l’isolation phonique ( CCH, art. L124-4) : elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le vendeur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. La garantie joue seulement à l’égard du premier occupant du logement.
