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VIR : Procédures et Réglementations Clés

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Rédigé par : Eric Molina
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Article du 
29/12/2023
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Temps de lecture : 3 minutes
SOMMAIRE
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Le Contrat dédié à la Vente d'Immeubles nécessitant des travaux de Rénovation, désigné sous l'appellation VIR, est structuré conformément aux articles L 262-1 et suivants, ainsi que R 262-1 à R262-15 du Code de la construction et de l’habitation. Ces règles, impératives et visant à protéger l'acquéreur, imposent la rédaction du contrat sous forme d'acte authentique, dont l'absence entraîne la nullité du contrat. Ce document doit inclure des informations légales précises comme la nature et la description de l'Immeuble, les travaux envisagés, le coût total, les échéances de réalisation des travaux, ainsi que la preuve de la garantie financière pour l'achèvement des travaux, fournie par le vendeur. L'acheteur procède au paiement du terrain et des constructions déjà présentes au moment de la signature, et continue de payer pour les travaux progressivement, selon leur avancement. Le vendeur reste le responsable du projet jusqu'à la fin des travaux. Si les travaux s'apparentent à une reconstruction complète, le contrat est alors considéré comme une Vente en l'état futur d'achèvement, et non comme une VIR.

Ce type de Vente peut s'appliquer à une partie ou à la totalité d'un bâtiment existant, qu'il soit Résidentiel ou à usage mixte Professionnel-Résidentiel. Toutefois, les bâtiments commerciaux, industriels, mixtes Commerciaux-Résidentiels ou strictement professionnels ne sont pas éligibles. L'usage du bâtiment, tant avant qu'après les travaux, est un critère déterminant.

Le vendeur s'engage à réaliser des travaux dans un délai défini, exclusivement sur un bâtiment existant. Les travaux concernés sont spécifiés par exclusion dans l'article R262-1 du CCH, omettant ainsi les travaux d'extension ou de restructuration totale, qui relèveraient du régime de Vente d'Immeubles à construire.

Les parties peuvent opter pour un avant-contrat de leur choix, tel qu'une promesse unilatérale de Vente ou un compromis de Vente, sans qu'un type particulier ne soit imposé par la loi. Cependant, cet avant-contrat doit obligatoirement contenir des informations essentielles, spécifiées par les articles L262-9 et R 262-14 et 15 du CCH, et peut être conditionnel, sans qu'aucun paiement ne soit effectué avant la réalisation de cette condition.

La législation établit un calendrier de paiement progressif pour la Vente : le prix pour la partie existante de l'Immeuble est payé lors de la signature de l'acte authentique, et le paiement pour les travaux est réparti selon un plan défini : 50 % à la moitié des travaux, 95 % à l'achèvement total, et le solde à la livraison. Des versements intermédiaires sont possibles tant que les limites fixées sont respectées et que l'avancement des travaux est confirmé par un expert.

Le vendeur doit fournir une garantie d'achèvement, qui prend fin avec la certification de l'achèvement par un expert. Les défauts mineurs ou malfaçons non substantielles ne sont pas considérés dans l'évaluation de l'achèvement. La réception des travaux est un acte unilatéral du vendeur. Un procès-verbal de livraison est ensuite établi entre le vendeur et l'acquéreur, formalisant la fin du processus.

Toute malfaçon ou divergence apparente par rapport au contrat, qui affecte les travaux de Rénovation, doit être formellement signalée. Cette notification peut se faire soit directement dans le document officialisant la livraison des travaux, soit dans un délai maximum d'un mois après cette livraison. Pour intenter une action en vue de la réparation de ces anomalies ou non-conformités, l'acquéreur dispose d'une période d'un an après la livraison, conformément à l'article L 262-2 du Code de la construction et de l’habitation. En ce qui concerne les défauts non apparents qui pourraient survenir, le vendeur est tenu par les obligations des garanties biennales et décennales, en particulier si les travaux réalisés peuvent être classifiés comme des ouvrages au sens de l'article L262-2, alinéa 3 du CCH. Pour les défauts affectant les parties préexistantes de l'Immeuble, la responsabilité se situe dans le cadre de la garantie contre les vices cachés ou, pour les non-conformités, dans le cadre de l'obligation générale de livraison conforme du vendeur.

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